每期一答（三）｜房地產(chǎn)公司繳納的土地出讓金是否允許進(jìn)項(xiàng)抵扣

答：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十五條的規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額；從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。由此可見，列舉的允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅并不包括房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款的進(jìn)項(xiàng)抵扣。所以，受讓土地向政府繳納的土地出讓金不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。但另據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款雖然不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但在確定新項(xiàng)目計(jì)稅銷售額時(shí)，企業(yè)受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款允許從銷售額中扣除，其實(shí)質(zhì)也就變相將房地產(chǎn)公司受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款按照11%抵扣了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。但支付的土地價(jià)款允許從銷售額中扣除的具體時(shí)間上尚未具體規(guī)定。另外需要注意的是：房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，其受讓時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)不允許從銷售額中扣除。